Los programas mas comunes para primeros compradores

 El programa de la FHA facilita el acceso a la vivienda, especialmente para compradores por primera vez o con ingresos bajos. Garantiza préstamos hipotecarios de prestamistas aprobados, lo que reduce el riesgo para ellos. Ofrece bajo pago inicial (3.5%) y requisitos de crédito más flexibles, permitiendo a personas con puntajes de crédito bajos acceder a financiamiento. A cambio, los prestatarios deben pagar un seguro hipotecario. Los préstamos FHA tienen límites según el área y aplican solo a viviendas ocupadas como residencia principal 

 El préstamo convencional es un tipo de financiamiento hipotecario ofrecido por prestamistas privados que no está asegurado ni respaldado por el gobierno. A diferencia de los préstamos respaldados por entidades como la FHA, los préstamos convencionales tienen requisitos más estrictos, pero también ofrecen más flexibilidad en términos de tipos de propiedades y condiciones financieras. Aquí están sus características clave: 

 El préstamo VA es un tipo de financiamiento hipotecario respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA), diseñado para ayudar a los veteranos, miembros activos del servicio militar, y en algunos casos, a sus familias. Ofrece varios beneficios exclusivos que lo hacen muy atractivo para quienes califican. Aquí están los aspectos más destacados: 

1. Pago inicial: Mínimo del 3.5% si el puntaje de crédito es 580 o más. Con un puntaje entre 500 y 579, se requiere un pago inicial del 10%.
2. Puntaje de crédito: Un mínimo de 500. Cuanto más alto sea el puntaje, mejores serán las condiciones del préstamo.
3. Relación deuda-ingreso (DTI): La relación entre tus deudas y tus ingresos no debe exceder aproximadamente el 43%, aunque algunos prestamistas pueden permitir hasta un 50% en ciertos casos.
4. Seguro hipotecario: Los prestatarios deben pagar seguro hipotecario tanto al cierre (una prima inicial) como mensualmente.
5. Residencia principal: La propiedad debe ser tu residencia principal. No se permite utilizar un préstamo FHA para comprar segundas viviendas o propiedades de inversión.
6. Prueba de ingresos estables: Se requiere demostrar un ingreso estable durante los últimos dos años.
7. Propiedad aprobada: La propiedad debe cumplir con ciertos estándares de seguridad y condiciones establecidas por la FHA.

Estos requisitos hacen que los préstamos FHA sean más accesibles para aquellos con puntajes de crédito más bajos o recursos limitados para el pago inicial.

1. Puntaje de crédito: Generalmente, se requiere un puntaje de crédito mínimo de 620, aunque los mejores términos se obtienen con puntajes más altos.
2. Pago inicial: Suele ser del 20% del precio de la vivienda para evitar el seguro hipotecario privado (PMI). Algunos prestamistas permiten un pago inicial desde el 3%, pero en esos casos es obligatorio contratar el PMI.
3. Relación deuda-ingreso (DTI): La relación entre tus deudas e ingresos no debe superar el 43%, aunque algunos prestamistas pueden aceptar hasta el 50% en ciertas situaciones.
4. Ingresos estables: Se requiere demostrar ingresos constantes y confiables durante al menos los últimos dos años.
5. Seguro hipotecario privado (PMI): Si el pago inicial es menor del 20%, es obligatorio contratar PMI, que puede eliminarse cuando se alcanza el 20% de capital acumulado en la vivienda.
6. Propiedad elegible: El préstamo convencional se puede utilizar para diversos tipos de propiedades, incluyendo residencias principales, segundas viviendas e inversiones.

Estos requisitos son más estrictos que los de un préstamo FHA, pero ofrecen más flexibilidad en la compra de diferentes tipos de propiedades y condiciones financieras.

 Elegibilidad militar:

• Veterano: al menos 90 días de servicio activo en tiempos de guerra o 181 días en paz.
• Miembro activo: al menos 90 días de servicio continuo.
• Guardia Nacional/Reserva: al menos 6 años de servicio.
• Cónyuge sobreviviente de un veterano fallecido en servicio o por discapacidad relacionada.
• Certificado de elegibilidad (COE): Necesitas un COE del VA, que confirma que cumples los requisitos de servicio. Se puede obtener en línea, a través del prestamista o por correo.
• Crédito: La mayoría de los prestamistas requieren un puntaje mínimo de 620, aunque algunos aceptan menos.
• Relación deuda-ingreso (DTI): Preferiblemente no superar el 41%, aunque puede ser mayor con otras fortalezas financieras.
• Ingresos estables: Debes demostrar ingresos suficientes para cubrir los pagos.
• Residencia principal: El préstamo solo se usa para la vivienda principal; no para inversiones o segundas residencias.
• Tarifa de financiación: Debes pagar una tarifa al VA, excepto si tienes una discapacidad relacionada con el servicio.
• Estándares de propiedad: La vivienda debe cumplir con los requisitos mínimos de habitabilidad del VA.

  Una hipoteca usando estados de cuenta bancarios (conocida como Bank Statement Loan) es un tipo de préstamo hipotecario diseñado para personas que no pueden o prefieren no utilizar la documentación tradicional de ingresos, como las declaraciones de impuestos, para calificar. Este tipo de préstamo es popular entre trabajadores por cuenta propia, dueños de negocios, o personas con ingresos no tradicionales o variables, como comisiones o bonos. 

 El DSCR (Relación de Cobertura de Deuda) es una métrica financiera que evalúa si una propiedad o negocio genera suficientes ingresos para cubrir los pagos de su deuda, como una hipoteca.

• Ingreso Neto Operativo (NOI): Son los ingresos generados por la propiedad (por ejemplo, rentas) después de deducir los gastos operativos (mantenimiento, impuestos, etc.).
• Servicio de Deuda Anual: Los pagos anuales totales de la deuda, incluyendo capital e intereses.

• Un DSCR de 1.0 significa que los ingresos de la propiedad cubren exactamente los pagos de la deuda.
• Un DSCR mayor a 1.0 indica que la propiedad genera más ingresos de los necesarios para pagar la deuda, lo cual es positivo para los prestamistas.
• Un DSCR menor a 1.0 señala que los ingresos no son suficientes para cubrir los pagos de la deuda.

Un préstamo ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un tipo de hipoteca diseñada para personas que residen en los Estados Unidos pero que no tienen un número de Seguro Social (SSN). En su lugar, utilizan un ITIN, que es un número de identificación fiscal emitido por el IRS para personas que deben pagar impuestos pero no califican para obtener un SSN, como inmigrantes sin estatus legal o trabajadores extranjeros.

• Personal o empresarial: Debes proporcionar de 12 a 24 meses de estados de cuenta bancarios, ya sean personales o comerciales, para demostrar tus ingresos. Los prestamistas revisan los depósitos regulares para estimar el ingreso mensual promedio.
• En algunos casos, los prestamistas consideran un porcentaje de los depósitos como ingresos calificados, dependiendo de si son cuentas personales o comerciales.

• Se requiere un pago inicial que suele oscilar entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad. La cantidad exacta dependerá del perfil financiero del prestatario y el prestamista.

• Aunque es más flexible que otros tipos de préstamos, generalmente se requiere un puntaje de crédito mínimo de 620 a 680, dependiendo del prestamista. Un puntaje más alto puede ayudar a obtener mejores condiciones.

• El DTI (relación deuda-ingreso) debe ser razonable, generalmente alrededor del 43%, aunque algunos prestamistas pueden permitir un DTI más alto dependiendo de la situación financiera del prestatario y el tamaño del pago inicial.

• Licencia de negocio: Si eres un trabajador independiente o dueño de un negocio, es posible que debas proporcionar una copia de tu licencia comercial o documentación que demuestre la legitimidad de tu negocio.
• Declaración de impuestos: No es común que se soliciten declaraciones de impuestos en este tipo de préstamo, pero algunos prestamistas pueden pedir una copia de tu declaración si consideran que es necesaria.

• Muchos prestamistas requieren que los prestatarios tengan reservas de efectivo suficientes para cubrir entre 6 a 12 meses de pagos de la hipoteca, lo que demuestra la capacidad de mantener el préstamo en caso de fluctuaciones de ingresos.

• Las tasas de interés en un préstamo basado en estados de cuenta pueden ser más altas que en las hipotecas tradicionales, debido al mayor riesgo percibido por el prestamista. También puede haber costos de cierre más altos.

• El préstamo puede usarse para la compra de una residencia principal, una segunda vivienda o una propiedad de inversión, dependiendo del prestamista y el programa de préstamo específico.

• El DSCR debe ser generalmente 1.0 o mayor. Esto significa que la propiedad debe generar al menos suficiente ingreso operativo neto (NOI) para cubrir el total de los pagos anuales de la deuda (principal e intereses).
• Un DSCR superior a 1.0 es ideal, ya que demuestra que la propiedad genera más ingresos de los necesarios para pagar la hipoteca, lo que reduce el riesgo para el prestamista.

• Los préstamos DSCR suelen requerir un pago inicial de entre el 20% y el 25% del valor de la propiedad. La cantidad exacta depende del prestamista y del perfil de riesgo de la propiedad.

• Aunque no se basa en los ingresos personales, el prestamista sigue evaluando el puntaje de crédito del prestatario. Generalmente, se requiere un puntaje de crédito mínimo de 620 a 680 o más, dependiendo del prestamista. Un puntaje más alto puede mejorar las tasas de interés ofrecidas.

• La propiedad debe ser una propiedad de inversión que genere ingresos, como una propiedad de alquiler residencial o comercial.
• Los prestamistas revisarán el potencial de ingresos por alquiler de la propiedad, a menudo utilizando los contratos de alquiler vigentes o los ingresos proyectados del mercado.

• A diferencia de otros tipos de préstamos hipotecarios, no es necesario documentar los ingresos personales del prestatario ni su relación deuda-ingreso personal. El enfoque está completamente en la capacidad de la propiedad para generar ingresos suficientes para cubrir el servicio de la deuda.

• Algunos prestamistas requieren que los prestatarios tengan reservas de efectivo suficientes para cubrir de 6 a 12 meses de pagos de la hipoteca, especialmente si la propiedad tiene un DSCR cercano a 1.0.

• Las tasas de interés en los préstamos DSCR suelen ser más altas que en los préstamos hipotecarios tradicionales, ya que el enfoque está en el rendimiento de la propiedad en lugar de los ingresos del prestatario.

• El préstamo DSCR es aplicable a propiedades de inversión, como viviendas unifamiliares, multifamiliares, edificios comerciales, o propiedades de alquiler. No se usa para viviendas principales.

• Debes tener un ITIN válido. Este número de identificación fiscal es el que utilizas para pagar impuestos y es necesario para calificar para este tipo de préstamo, ya que no tienes un número de Seguro Social (SSN).

• Aunque no se requiere un SSN, los prestamistas suelen buscar un historial de crédito construido con el ITIN. Se recomienda tener un puntaje de crédito de al menos 600 a 660, aunque puede variar según el prestamista.
• Si no tienes un historial de crédito, algunos prestamistas pueden aceptar una historia alternativa, utilizando el historial de pagos de servicios públicos, renta o tarjetas de crédito emitidas bajo el ITIN.

• Los préstamos ITIN requieren generalmente un pago inicial más alto que otros tipos de hipotecas. El pago inicial puede variar entre el 15% y el 25% del valor de la propiedad, dependiendo del perfil del prestatario y del prestamista.

• Se debe demostrar la capacidad de pago proporcionando pruebas de ingresos. Esto puede incluir:
  • Declaraciones de impuestos de los últimos dos años (formularios 1040).
  • Talones de pago o estados de cuenta bancarios que reflejen los ingresos regulares.
  • Algunos prestamistas también aceptan ingresos no tradicionales (como efectivo) con documentación adecuada.

• Los prestamistas generalmente prefieren que la relación deuda-ingreso (DTI) no exceda el 43%. Esto significa que tus pagos de deudas, incluidos los de la hipoteca, no deben superar el 43% de tus ingresos mensuales.

• Los préstamos ITIN suelen estar disponibles solo para la compra de una residencia principal, lo que significa que el prestatario debe vivir en la propiedad que está comprando. No se utilizan para segundas viviendas o propiedades de inversión.

• Las tasas de interés de los préstamos ITIN suelen ser más altas que las de las hipotecas tradicionales, debido al mayor riesgo percibido por los prestamistas al trabajar con prestatarios sin SSN.

• Además del ITIN y la prueba de ingresos, se suelen requerir otros documentos como:
  • Prueba de residencia en EE.UU. (facturas de servicios, contrato de arrendamiento).
  • Identificación válida, como un pasaporte extranjero o una identificación consular.
  • Historial de impuestos (comprobante de presentación de impuestos).